发布日期：2025-01-18 22:40 点击次数：110
有人说线上白银配资平台，这是一座制造业城市启动的最大“暴改”——
用三年时间，累计拆除整理低效工业用地超4.6万亩，项目容积率从改造前的不足0.6提高到3.0以上，推动“商住转工”超万亩；
服务优质本土企业增资扩产超800家、新招引企业超1000家，预计新增投资总额近1900亿元；
所涉及项目集体物业价值普遍提升10倍以上，2023年农村居民人均可支配收入近4.6万元、排名广东省第2，城乡居民收入比缩小至1.42：1……
这就是中山村镇低效产业园改造升级（以下简称“工改”）项目，在珠三角闯出一条城乡协调发展新路。
绿金湾高端环保共性产业园“工改”项目改造前后对比。受访单位供图
这场“暴改”，源于一场思考：经多年高速发展之后，步入“存量时代”的制造业城市，如何推动高质量发展？
这个问题对于中山来说，尤为迫切。因无地可用，中山一度经历名企出走、投资流失困境，到了不得不改的时候。
2022年1月4日，中山市开始全面推进“工改”，把改革深入进村镇低效工业园，对低效用地进行再开发。从最初企业有顾虑、村民有质疑、基层管理者茫然，到全面破局、成为“名副其实的发展工程、民生工程”，成为实施“百县千镇万村高质量发展工程”（下称“百千万工程”）的关键一子，为珠三角低效工业用地改造探路破题，中山是如何做到的？
值中山“工改”满三年之际，南方日报记者走访多个“工改”园区及企业，看一座传统制造业城市，如何打破上限，重塑空间、再造动力。
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“没有退路”的选择
2024年6月，深中通道建成通车，“V”字形的珠江口上迎来了重要的“一横”，让珠江口东西两岸两大都市圈跨海直连。从此，深圳与中山互通只需30分钟，双城变同城只需“一脚油的功夫”。
为了这一天，中山筹备已久。其中最重要的一项任务，就是解决承接珠江口东岸资源外溢的载体——产业空间问题。
土地开发强度大，是珠三角先发城市的共性问题。而这个问题在中山尤为迫切——截至2021年，中山土地开发强度近40%，其中有8个镇街高于50%，最高达86%，远超30%的国际红线，土地开发建设已过度透支；在中山33.7万亩工业用地中，早期开发建设的单层锌铁棚厂房约占1/3，平均容积率不足0.65，平均税收不足6万元/亩，既有生产空间落后且低效。
在中山33.7万亩工业用地中，早期开发建设的单层锌铁棚厂房约占1/3。受访单位供图
换句话说，当时中山各镇街几乎“手无寸土”。
“有钱也没地方花，旧厂房根本放不下新设备。”在中山市黄圃镇扎根20年的中山市雪乐电器有限公司（下称“雪乐公司”）副董事长杨巧英直言。
“当时在中山很难找到合适的场地，我们曾计划搬到韶关、湖南等地发展，那边答应连厂房都会帮我们建好。”广东思诺得环保科技有限公司（下称“思诺得”）董事长卢海洋说。
中山市人民政府副市长、中山市工改指挥部副总指挥兼办公室主任陈晖东告诉南方日报记者，中山亟须破除“小富即安”的思想、拿出“壮士断腕”的决心，全力以赴打赢这场没有退路的攻坚战。
2021年11月，中山市村镇低效工业园改造升级工作指挥部及其办公室成立，“工改”被正式提上日程。2022年1月4日，中山举行全市“工改”动员大会，各镇街在当日同步启动了对首批低效工业园的拆除，标志着中山“工改”正式启动。
凝聚共识是难点
“为什么是我？我不能接受。”
2021年10月前后，当中山市庆乙金属制品有限公司总经理庞秋怡，刚得知自己公司的厂房被作为“低效工业用地”或面临拆除、搬迁时，她心生抗拒：迁出地位置影响企业经营怎么办？腾挪期间如何处理现有的订单？员工是否愿意转换工作场地？
“工改”本是为了给企业发展腾挪空间，最直接的反对恰恰也来自企业家。前面没有经验可借鉴，他们有顾虑。
“‘工改’怎么改？说到底，都是利益平衡的问题。”中山市自然资源副局长、中山市工改办日常工作负责人邓宇文介绍，“工改”需要根据评估拆除已建成的低效厂房，再规划建设新项目。然而，涉及到的旧厂房，有的建成多年但缺少合法的用地手续或公私权属混杂，有的与村集体签订的超长租期还剩数年甚至十多年，有的拥有合法手续但业主没有改造意愿……需要各方达成共识。
中山智能家电产业园（大岑片区）“工改”项目改造前后厂房内部对比。受访单位供图
“工改”不是一声令下的“百米冲刺”，而是千头万绪的“空间革命”。
庞秋怡的担忧，也是众多企业的心声。中山“工改”涉及的村级工业园大都建设年代较早，入驻企业扎根已久。并且，企业使用的简易锌铁棚成本低，有的企业还以极低的租金换来数十年的土地使用权。忽然得知厂房要拆，不得不另寻厂房搬迁，难以接受。
一些村民也有顾虑。
有村民认为，旧园区起码能保障村集体的租金收入，一旦拆除，如何弥补租金损失？“村民的利益最关键，我们需要保障‘工改’后每名股民的租金收益更多。”黄圃镇大岑村党委书记林海贤说。
即便面临如此多的质疑，也有企业选择“第一个吃螃蟹”。
在2022年初了解到中山启动“工改”后，广东诚艺控股有限公司董事长罗流猛决定将公司从深圳迁到中山神湾镇。从事地产开发多年，罗流猛看好中山在深中通道开通后的机遇期，他打算将碎片化的用地连片整合，打造一处占地数百亩的产业城。
神湾镇诚艺外沙科创城“工改”项目。受访单位供图
初到中山，罗流猛便碰见了整合碎片化土地的难题。此前，中山并无多宗土地权属归集到单一主体（即“多宗归一”）的先例。“工改”开展后，中山启动了支持“多宗归一”的政策制定研究，罗流猛也同步与当地的土地权利人谈判未来整合权属后的补偿条件。
“我们要一家一家地去谈补偿方案，有时还需要飞去台湾见权利人，真的不容易。”罗流猛说。
此外，复杂的土地权属如何厘清、企业的搬迁腾挪成本如何降低、拆旧建新的资金如何筹备、项目后续招商如何保障等现实问题也亟待解决。
给村民算一笔账
困难不止于此。
仅仅在改造之前的筹备阶段，就需要梳理清晰土地权属及其合法性问题，与村集体、企业等地块的权属人沟通，争取权属人的改造意愿，并商讨以何种模式改造、拆除及搬迁等各类改造成本如何填补、腾出新的空间后谁来建设和运营新园区等问题。
对于改革的重重阻力，中山市、镇相关单位均有所预料，也做了许多准备。其中下了大力气的，则是政策储备和群众工作。
近三年来，中山共清理了市镇两级制定的113项不合时宜的政策，同时出台86项更科学、更有力的新政策，以此解决“工改”各权益主体的需求痛点。
例如，莎丽科技股份有限公司曾因历史问题没有完善用地手续，地上厂房也没有完整的规划报建手续，导致企业无法再报建新的厂房。借助中山“工改”新政策，公司新建建筑面积达到地块可建建筑面积的50%以上，便可按照“三旧”改造政策完善用地手续、建设新厂房。
“用不完的厂房不仅可以出租，还可以转让给其他企业。”中山市金莱制衣有限公司董事总经理陆原艺也表示，自己正是看中了新政能提高土地容积率、延长土地使用期限、进一步分割销售厂房，才支持“工改”。
“在实际工作过程中，我们还提出了‘谈移拆建引’的工作模式。”中山市工改办相关负责人介绍。
首先，各镇街工改专班会首先向村集体、企业等权利主体介绍政策红利，了解对方诉求并寻求解决方案。其中，最受关注的问题是“钱”。
林海贤告诉记者，在“工改”之初，黄圃镇工改专班曾为“移拆建引”列了一份详细的表格，只为给村民算一笔账：改造后，村民平均收益可达原本的3至6倍，打消了许多村民的顾虑。
在一些村企合作的“工改”项目中，企业也为村集体提供“兜底”保障。五桂山街道桂南村党总支书记谢家和告诉记者，根据村企合作协议，桂南村不仅可以获得一笔土地补偿款，合作公司还会建设约6万平方米的高标准厂房，其中3万平方米交由该公司长期无偿使用，另外3万平方米由该公司负责兜底招租和物业管理，期限10年，前5年租金约360万元/年，后5年约420万元/年。
“通过这种算账的方式，村民有了更直观的感受，也就愿意支持‘工改’了。”谢家和说。
此外，为赢得金融机构的支持，中山推出银行“工改”融资贡献评价激励机制、贷款贴息补助、风险补偿金等手段，15家银行专门开发33个“工改贷”产品，累计帮助近200个改造项目新获资金额度近200亿元，发放贷款贴息补助2377万元，提供风险补偿金5000万元。
有保障才有意愿
“谈”好之后，还要解决企业的搬迁腾挪问题。
对此，中山的做法是：发布超80个腾挪园项目招商信息，并规划建设近70个腾挪园区、盘活115个存量腾挪安置载体，供企业暂时落脚；出台企业搬迁腾挪补助实施细则，对符合条件的腾挪企业给予连续2年、6元/平方米/月的租金补助，截至目前已有651家企业完成搬迁安置，腾挪奖补资金共已发放3284万元。
通过“谈”获取支持、解决“移”后的保障问题，越来越多权益人开始转变态度。
比如，杨巧英所在的雪乐电器便接受暂时搬迁。仅在搬迁一年后，雪乐电器便又回到了大岑村，开始在“工改”出的用地上建设新厂房。
2024年8月，雪乐电器搬进“工改”新园区。有了足够的空间，雪乐电器建设了集生产、办公、展览等多功能于一体的多层工业楼，还建设了自动化车间，环境比两年前的锌铁棚好上太多。
雪乐电器放开手脚增资扩产，让杨巧英更有底气：“以前公司年产值一直徘徊在5000万元上下，现在我有信心，2024年差不多能达到8000万元，今年冲1个亿，再下一年1.2亿。”
历经三年，中山已通过“工改”腾出超4.6万亩空间，累计新招引、服务企业超1700家，预计推动新增投资近1700亿元。借助“工改”腾出的新空间，中山的五金、家电、服装等传统产业进一步向数字化智能化转型，光电、新材料、低空经济等新兴产业得以进一步壮大。
以思诺得为例，这家从事空气污染治理、净化的高新企业，因为“工改”园区的落地，选择继续留在中山，暂时放弃了其他城市的邀请。2024年上半年，思诺得搬进了位于中山市沙溪镇经“工改”后的产业园，入园首年的产值规模预计将从3亿元增长到5亿元，企业还借助深中通道的便利条件扩大“出海”步伐，年产值预计在未来两三年增长至15亿元。
虽然许多企业经过“工改”有了新机遇，但对城市而言，“空间革命”仅仅是第一步。作为“工改”亲历者，广东大唐盛视科技产业有限公司董事局主席李万明以金融支撑举例，“工改”企业从首次改造到后续转型升级需要持续融资，中山还需要做强“工改”品牌影响力，以此增强金融机构对“工改”项目的支持力度。
从多个项目方的反馈来看，改造资金与配套设施目前仍是需要解决的主要问题。尤其在配套设施方面，直接关乎当地“工改”产业园能否留住高端人才。“‘工改’当前已改出了产业空间，下阶段则更需要在产城融合方面综合考虑。”小榄镇永宁社区党委副书记胡培森说。
【数读】
中山“工改”三年成绩单
截至2025年1月
•中山“工改”累计拆除整理低效工业用地超4.6万亩，项目容积率从改造前的不足0.6提高到3.0以上，推动“商住转工”超万亩，助力十大万亩级现代主题产业园整备土地超2万亩。
•通过“工改”服务优质本土企业增资扩产823家、新招引企业1028家，预计新增投资总额1862亿元。2024年1-11月，中山“工改”项目完成投资（含技改）占全市工业投资37%。
•“工改”项目集体物业价值普遍提升10倍以上，助力2023年农村居民人均可支配收入近4.6万元、排名全省第2，城乡居民收入比缩小至1.42：1。
•腾出空间规划25个环保共性产业园，现已在建9个，超2500家污染企业将实现“园区集聚、统一治污、产业提升”，助力全市黑臭河涌减少3/4，减少废水排污口约150个、COD排放量约720吨/年。
•累计拆除违法建设和危旧厂房物业超500宗，2024年低效工业园发生火灾相比2021年下降近30%。
•打造审批流程5.0版，推动审批步骤从12个压缩至6个，项目审批时间从超20天压缩至3天。
策划：张培发
采写：南方+记者 陈少宏 何雪峰线上白银配资平台
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